Prestations du géomètre-expert
Mise en copropriété
Votre projet consiste à organiser un immeuble en lots de copropriété pour les vendre séparément ? Chaque lot associe une partie privative à une quote-part de parties communes. La mise en copropriété prépare leur description et les règles de fonctionnement de l’immeuble. Nous établissons les plans, l’état descriptif de division et, selon la mission, le règlement de copropriété, en lien avec le notaire chargé des actes.
La seule vente de lots déjà constitués n’appelle pas une nouvelle mise en copropriété. Si votre projet transforme les lots ou les parties communes, il faut examiner les documents existants et les pièces à reprendre dans un modificatif de copropriété.
Pour une création, le travail commence par l’organisation concrète du bien : quels locaux seront vendus ensemble, comment y accède-t-on, quelles annexes leur sont attachées et quels équipements resteront communs ? Ces choix doivent se retrouver de façon cohérente dans les plans et les documents. Les conditions légales de division sont à examiner avant d’arrêter cette organisation. Lorsque des travaux créent plusieurs logements, une autorisation préalable locale peut notamment être nécessaire si un tel dispositif a été institué dans le secteur.
État descriptif de division
L’état descriptif de division, ou EDD, identifie chaque lot par son numéro, sa situation et sa consistance. Il indique la quote-part de parties communes qui lui est attachée. Les plans permettent de repérer les locaux et les annexes, ainsi que leur séparation avec les parties communes.
Dans un immeuble bâti, les titres et les plans disponibles sont rapprochés de la configuration des lieux. Les relevés à prévoir dépendent des pièces existantes et des plans nécessaires : la mise en copropriété n’implique pas la même intervention de terrain dans tous les dossiers.
Les quotes-parts de parties communes sont calculées en tenant compte de la superficie, de la consistance et de la situation des parties privatives. Le niveau dans l’immeuble ou l’éclairement peuvent ainsi intervenir dans cette appréciation. Les résultats sont exprimés en tantièmes, avec une méthode de calcul explicitée et un tableau récapitulatif. Deux locaux de même superficie ne reçoivent donc pas nécessairement les mêmes quotes-parts.
Où trouver un état descriptif de division déjà établi ?
Si le document existe, commencez par votre dossier d’acquisition, le syndic ou le notaire. Une copie manquante ne justifie pas une nouvelle mise en copropriété. Notre guide de recherche de l’EDD explique les interlocuteurs, les modificatifs à rechercher et la demande de copie au service de publicité foncière.
Règlement de copropriété
Le règlement définit notamment la destination et les conditions de jouissance des parties privatives et communes, ainsi que les règles d’administration des parties communes. Notre cabinet peut en assurer la rédaction dans le cadre de la mission confiée. Le notaire établit l’acte et en assure la publication.
Les clés de répartition des charges sont étudiées selon les dépenses concernées. Elles ne se confondent pas toutes avec les tantièmes de propriété :
- les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes reposent sur les valeurs relatives des parties privatives ;
- les charges des services collectifs et équipements communs, lorsqu’elles ne sont pas individualisées, dépendent de leur utilité objective pour chaque lot.
Ne pas utiliser personnellement un équipement ne suffit donc pas à supprimer les charges correspondantes. Si votre projet change une répartition existante, la page sur le modificatif de copropriété distingue les calculs, les décisions nécessaires et l’acte.
Mise en copropriété en VEFA
Pour une vente en l’état futur d’achèvement, les documents sont préparés à partir des plans du programme. Les plans de vente, le permis de construire et les documents transmis par le maître d’ouvrage doivent être cohérents pour établir les descriptions et les répartitions.
Si les documents de copropriété n’ont pas encore été établis, il faut les préparer sur cette base. Si un EDD et un règlement existent déjà, les évolutions du programme sont rapprochées de ces pièces pour déterminer les modifications nécessaires. Signalez les changements intervenus depuis leur rédaction et transmettez les versions correspondantes : la VEFA ne justifie pas de repartir automatiquement d’une création complète.
Diagnostic technique global avant mise en copropriété
Pour un immeuble à usage d’habitation, ou mixte, construit depuis plus de dix ans, la mise en copropriété doit être précédée d’un diagnostic technique global, le DTG. Il renseigne sur l’état technique général de l’immeuble et les travaux à envisager ; il ne remplace ni la description des lots ni le règlement. Consulter la fiche Service Public sur le DTG.
Ce diagnostic constitue une prestation distincte de l’établissement de l’EDD. Les autres diagnostics et autorisations à prévoir doivent être déterminés selon l’immeuble, les travaux et les ventes envisagées.
Prix d’une mise en copropriété
Les honoraires dépendent de l’organisation du bien, des documents disponibles, des relevés et des pièces à établir. Le devis précise les plans, calculs et rédactions confiés au cabinet. Les diagnostics, les frais d’acte et de publication sont des postes distincts.
Pour préparer l’étude, indiquez la commune, les locaux que vous envisagez de vendre et l’état d’avancement du projet. Joignez les titres, plans et documents de construction disponibles, ainsi que les documents de copropriété déjà établis s’il en existe. Le contact, l’étude du projet et de sa faisabilité ainsi que le devis sont gratuits. Les relevés et la production des documents convenus commencent après acceptation du devis.